[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 4장. 실속만점 경매 6단계! (입찰 및 잔금납부)

드디어 법원에 가다

경매 당일에는 도장, 신분증, 입찰보증금, 물건 내역 프린트물을 챙기자

법정 안에서는 말을 아끼는 게 좋다. 누구라도 경쟁자일 수도, 세입자일 수도 있다.

법원 도착 시 가장 먼저 확인할 것은 입찰 게시판이다. 집주인이 빚을 갚거나 서류 문제 등의 이유로 입찰이 연기/취소되는 경우가 종종 있다.

물건 관련 서류는 한번 더 확인하자. 내가 알고 있는 것과 맞는지 확인하는 정도로만 확인하면 된다.

 

 

입찰표 작성은 조심하자!

입찰표 작성은 남몰래, 신중하게 하자. 

입찰가액과 보증금액을 절대 바꿔 쓰지 않도록 주의하자. 

입찰가액 : 낙찰받고자 하는 금액

보증금액 : 최저가액의 10%

보증금은 미리 수표로 준비하자. 

 

 

대리인, 공동명의 입찰은 어떻게 할까?

1. 대리인 입찰

입찰표, 위임장, 인감증명서(본인), 신분증(대리인), 도장(본인과 대리인 모두, 본인은 반드시 인감도장), 보증금

2. 공동명의 입찰

집을 부부 공동명의로 등록하려면 애초에 공동명의로 입찰해야 한다.

공동입찰자 목록과 공동입찰 신고서 사이에는 입찰자 전원이 간인을 한다.

2-1. 공동입찰 시 모두 참여한 경우

입찰표, 공동입찰신고서, 공동입찰자 목록, 신분증(공동입찰인 모두), 도장(공동입찰인 모두), 보증금

2-2. 공동입찰 시 한명만 참여한 경우

입찰표, 공동입찰신고서, 공동입찰자 목록, 위임장, 신분증(공동입찰인 모두), 도장(공동입찰인 모두, 위임자는 반드시 인감도장), 보증금

 

 

낙찰/패찰 여부 확인

서류정리가 끝나면 바로 개찰을 시작한다.

집행관이 사건번호와 입찰자 이름을 호명하고 그중에서 가장 큰 낙찰자를 선별해 보증금을 확인한 뒤 낙찰자를 발표한다.

집행관에 따라 2위의 가격을 말하기도 하고 안 하기도 한다.

 

 

 

낙찰 후 준비해야 할 돈은?

1. 보증금

경매에 입찰하려면 일단 보증금이 있어야 한다. 금액은 최저가의 10%

2. 잔금

낙찰은 7/11, 매각 허가 결정 7/18, 대금지급기한 8/12

매각 허가 결정은 낙찰에 이의가 있는 사람이 이의신청을 할 수 있도록 일주일의 시간을 주는 것이다.

대금지급기한은 낙찰일에서 한 달 뒤에 잔금을 납부해야 하는 기간이다. 이 기간에 잔금을 납부하지 못하면 재경매가 진행되고 보증금을 돌려받지 못한다.

3. 대출

경락잔금대출 : 경매로 낙찰된 집을 담보로 하는 대출

내 집을 살 때는 대출금액이 낙찰금액의 최대 60%를 넘지 않도록 하자.

4. 법무비용

은행에서 연계된 법무사를 통하지 않으면 대출을 해주지 않는다.

법무사들은 대출은행을 소개해주고 소유권 이전등기 업무를 대행해준다.

법무사 영수증은 '근저당권 설정'과 '소유권 이전'으로 구성된다.

실제 법무사의 수수료는 세금과 채권을 제외한 금액이다. 

일반적으로 대출금액의 1~2% 정도가 적정금액이다. 

5. 세금

집을 살 때 내는 세금은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세이다. 

주택수에 따라 세금의 수가 달라지기 때문에 최신화된 취득세율을 확인하자.

6. 채권

집을 살 때는 의무적으로 국민주택채권을 사야 하는데 이것도 거의 세금이라고 봐도 된다.

국민주택채권은 굳이 가지고 있을 필요가 없기 때문에 일반적으로 사자마자 할인해서 파는 것이 일반적이다.

채권 할인율은 대한법무사협회 국민주택채권 자동 산출 사이트에서 확인하자.

7. 체납 관리비/체납 공과금

체납 관리비나 공과금은 경매 입찰 전 관리사무소에서 미리 확인하자.

체납 관리비는 전용 부분/공용 부분으로 나뉘는데 전용 부분은 낙찰자가 내지 않아도 되지만 공용 부분은 낙찰자가 내게 되어있다.

8. 기타 비용

명도비용, 수리비용, 이사비용 등이 추가된다.

배당을 받는 세입자의 경우에는 명도비용을 따로 준비하지 않아도 되지만, 배당을 받지 못하는 세입자일 경우 위로금 명목으로 100만 원 정도 예산에 넣는 것이 좋다.

 

 

대출 잘못받다가 하우스푸어 되는 건 아닐까?

1. 대출금(LTV)은 집 가격의 60% 이내로 받자.

2. 매달 대출 상환금액(DTI)은 50% 이내로 설정하자.

3. 보통은 3년 거치 20년 상환으로 대출기간을 설정한다. (3년간 이자만 내고 37개월부터 이자와 원금을 같이 갚는 방식)

4. 담보는 한정근저당(담보로 제공한 집에 대해서만 책임을 지는 것)으로 설정하자.

5. 신용관리는 매우 중요하기 때문에 평소 잘해두자.

6. 대출조건이 어렵다면 제1 금융권에 가서 받아도 된다.