[나는 돈이 없어도 경매를 한다] 4장. 실속만점 경매 6단계! (명도)

명도 하기 쉬운 집 vs 어려운 집

명도의 난이도는 처음부터 정해져 있기 때문에 애초에 집을 잘 고르는 것이 중요하다.

쉬운 집 1. 전액 배당받는 세입자

배당을 받는 사람들은 대부분 재산이 있기 때문에 쉽게 나간다. 

쉬운 집 2. 일부 배당받는 세입자

일부만 배당받는 세입자들은 손해 본 돈을 낙찰자에게 부담하라고 하지만 말도 안 되는 말이다.

일부라도 배당받기 위해서는 낙찰자의 인감도장이 찍힌 명도확인서와 인감증명서가 필요하다.

이 서류는 반드시 이삿짐이 나가고 관리비와 가스비까지 정산된 것을 확인하고 줘야 한다.

어려운 집 1. 우편물을 받지 않는 집

특히, '폐문 부재로 인한 송달 불능' 상태가 되면 강제집행을 할 수도 없다.

공사 송달은 이 집에 사람이 살지 않으니 법원이 대신 송달 서류를 받아 보관해주고 그 사유를 공고로 하는 것으로 송달된 것으로 치는 것이다. 공사 송달이 되면 강제집행이 가능하다.

 

집주인의 경우 인도명령 대상자이기 때문에 사실 명도 자체가 어렵지는 않다. 인도명령도 잘 나오고 강제집행도 배당 전에 가능하다.

단, 집에 대한 애착이 있으니 대화를 통해서 내보내야 한다.

어려운 집 2. 점유자가 사망한 집

집주인이 명도소송을 해 강제집행에 들어갔는데 점유자가 자살하거나 비명횡사로 사망하는 경우가 있다.

점유자가 사망하고 유족도 없으면 강제집행을 할 대상자가 없어서 곤란한다.

이때는 사돈의 팔촌까지 유족을 찾아서 사망자의 짐을 처리해야 한다. 

유족이 처리하지 않겠다고 하면 임의로 처리하는 것에 동의하는 동의서를 받아서 처리한다.

 

 

낙찰받은 그날, 바로 점유자를 찾아가라

전화로 이야기 하는 것보다 만나서 이야기하면 의외로 대화가 잘 풀린다.

1. 매각불허가신청을 할 수 있는 시간은 낙출 후 일주일 이내다.

사람이 하는 일이기 때문에 미처 예상치 못했던 상황이 숨겨져 있을 수 있다.

매각물건명세서에 기재되어있지 않은 심각한 문제가 있다면 매각불허가 신청을 할 수 있으니 당일에 방문하자.

2. 명도의 난이도를 확인한다.

낙찰받기 전에 명도의 난이도를 확인해도 예기치 않은 복명이 있을 수도 있다.

점유자의 저항이 예상보다 심하다면 초기부터 내용증명을 꼼꼼히 보내고 법적 조치를 취해야 한다.

3. 점유자가 이사 갈 시간을 벌어준다.

점유자는 배당을 받거나 못 받거나, 이사를 빨리 가고 싶어 하거나 아니거나에 상관없이 이사를 나가고 집을 비워줘야 한다.

낙찰 당일에 점유자를 만나게 되면 이사 준비할 시간을 좀 더 길게 줄 수 있다.

4. 다른 날 시간을 다시 잡으려면 번거롭다.

경매 입찰은 그 집에서 가장 가까운 법원에서 진행되기 때문에 당일에 방문하는 게 시간 절약이 된다.

 

전세보증금을 다 돌려받지 못하는 세입자를 달래는 방법

1. 대항력이 없는 세입자

보증금을 한 푼 돌려받지 못하더라도 낙찰자가 이들에게 남은 보증금을 돌려줄 의무는 지지 않는다.

보통 이사비 정도를 챙겨주거나 집을 더 저렴하게 낙찰받아 점유자에게 금액을 좀 더 주는 수밖에 없다.

2. 대항력이 있는 세입자

이들은 못 받은 보증금을 낙찰자에게 청구할 권리가 있다. 그래서 이런 집은 세입자에게 돌려줄 보증금을 감안해 그만큼 더 저렴하게 낙찰받아야 한다.

만일 권리분석/현장조사를 철저히 하지 않고 주변 시세를 참고해서 낙찰받으면 세입자의 보증금을 떠안아야 하기 때문에 부담해야 하는 금액이 커지니 조심하자.

 

 

점유자를 적으로 만들지 않는 대화법

낙찰자도 인도명령 대상자도 적이 아니다.

1. 그들의 이야기를 듣자

본인 집이 경매로 넘어갔거나 일부 배당받는 사람이라면 구구절절한 사연이 있다.

그들의 이야기를 듣고 고개를 끄덕여 주는 것만으로도 대화는 원활해진다.

2. 원망의 대상이 낙찰자가 낙찰자가 아님을 인지시켜라

3. 그들이 원하는 것이 무엇인지 돌직구로 물어봐라

보통 이사비를 얼마나 줄 것이냐고 물어보는데 이사비는 보통 보상심리로 던져보는 것이다.

배당을 받는 사람은 원칙적으로 이사비를 줄 수 없다는 것을 인지하고 위임장을 작성해주면 배당금을 미리 돌려준다는 이야기를 하자.

>> 점유자의 위임장을 받아 배당일에 배당을 받을 수 있다. 하지만 소액임차인에 대한 배당 이의가 있으면 배당이 안 될 수도 있다.

4. 상대가 이겼다고 느끼게 해주자.

이사 전까지 관리비를 정산하고 이사 전 집 정리를 요청하지만 막상 관리비를 안 내겠다고 우기거나 디지털키 비용을 달라고 하거나 하는 경우가 있다.

금액으로 보면 얼마 안 하는 요구들이기 때문에 일부 들어주면서 상대가 이겼다고 느끼게 해 주면 명도가 더욱 수월해진다.

 

 

내용증명에도 타이밍이 있다

내용증명 내용은 법적 효력은 없지만 법원에서 보낸 서류들을 등기로 계속 받아오던 점유자에게 법원 서류와 같은 느낌으로 심리적인 압박을 줄 수 있다.

타이밍 1. 첫 만남이 이루어지기 전

연락처를 남기고 10일 내 첫 만남을 갖지 못한 상태라면 반드시 내용증명을 보낸다.

타이밍 2. 첫 만남이 이루어지고 난 후

첫 만남에서 대화한 내용을 정리해서 내용증명을 보낸다.

대화가 잘 된다고 내용증명을 보내지 않으면 안 된다. 내용증명은 상대에게 약속을 다시 확인시키는 효과가 있다.

타이밍 3. 잔금을 치르고 내 집이 되었는데도 연락이 오지 않을 때

경매 낙찰 부동산 잔대금 납부에 따른 불법거주를 상기시키고 즉시 퇴거와 명도 이행을 촉구한다는 내용으로 보낸다.

 

 

강제집행의 시작은 인도명령 신청

강제집행은 마지막 칼자루다. 강제집행을 신청하면 집행관이 나와서 강제집행을 진행한다.(약 200만 원 전후로 낙찰자 부담)

만약을 대비해 인도명령 신청은 잔금 납부와 동시에 진행한다.

 

인도명령은 잔금납부 후 6개월 이내에 신청해야 한다.

인도명령 결정문은 명도의 최후 수단인 강제집행 신청에 필요한 서류이므로 잘 가지고 있어야 한다.

 

인도명령을 해도 점유자가 집을 비우지 않는다면

1. 부동산점유이전금지가처분 신청서 작성

2. 필요서류 제출 후 송달 예납금 입금

3. 보증보험 보증서 끊기

4. 부동산점유이전금지가처분 결정문

5. 강제집행신청서 작성

 

 

마지막 보루, 강제집행

강제집행을 진행 가기 위해서 인도명령결정문과 송달증명원이 필요하다. 이는 대법원 홈페이지에서 확인할 수 있다.

1. 송달증명원 발급받기

2. 강제집행신청서 작성

3. 집행비용 예납 및 영수증 받기

4. 집행관의 강제집행 예고

5. 강제집행 본 집행

 

 

인도명령 신청부터 강제집행까지

1. 인도명령(결정문은 우편물로 송달됨)

- 반드시 잔금 납부 6개월 이내에 신청해야 한다.

- 대출 시 법무사를 통할 경우 무료로 인도명령을 신청해 주므로 법무사에게 요청하자.

2. 점유이전금지가처분(결정문은 점유자의 집 안에 붙여짐)

- 부동산점유이전금지가처분 신청서와 함께 부동산등기부등본, 매각허가결정문, 전입세대 열람내역을 관할법원에 제출하고 송달 예납금을 입금한다.

3. 강제집행(예고장을 먼저 점유자의 집 안에 붙인 뒤 집행)

- 인도명령 결정문을 들고 송달증명원 신청서를 작성한다.