내년 부동산 시장 이렇게 됩니다. 모르면 큰일납니다(Feat. 얼음공장)

내년 부동산 시장 전망은?

시장은 내년까지 계속 오를 거다. 서울/수도권/광역시/지방까지 모두 오를 수밖에 없는 구조다.

우선, 전 세계적으로 부동산 가격이 올라가고 있다. 인플레이션 시대에서 다 오른다.
다주택자가 위축되고 건설사가 위축되었기 때문에 내년까지 오를 것으로 생각한다.

2017.8 이후 다주택자를 계속 위축시켜왔는데 전세공급 감소 + 임대차 3법으로 전세 시장이 어려워졌다.

전세가는 사용가치, 매매가는 소유 가치인데 서울은 전세 가치 자체를 높였기 때문에 전체적으로 오를 수밖에 없다.

전국적으로 다 오르는 시장은 말이 안 된다. 현재 시장은 정상적인 시장이 아니다. 

이거는 전국에 영향을 끼치는 무언가가 있다는 건데 이게 전세가 상승+인플레이션 두 조건이라고 생각함.

수요는 맞출 수 없는데 공급은 부동산 시장이기 때문에 정해져 있다. 현재 시장은 수요공급 시장이 무너져있는 상황이다.

인허가를 하면 3년 후에 완공이 되는데 현재 공급 물량이 적다.

2006년 시장과 2021년 시장과 다른 점은

2006~2008년도는 서울 외곽/경기도/인천이 순차적으로 올랐다. 서울 중심지는 이미 2001년도부터 올라갔다.

다주택자에게 전세는 내가 이 집을 투기하기 위한 것, 이용 가치가 없다는 것이다.
2006~2007년 서울 전세가율이 30% 미만이었다. 실제로 사용하고 싶은 사람보다 소유해서 차익을 남기고 싶은 사람이 많았다.

전세가율이 30%가 되면 다들 전세로 살고 싶어 한다. 현재 시장은 전세물건이 없어서 전세가율보다 호가가 높고 이렇기 때문에 전세를 구하러 갔다가 매매로 구매하는 케이스가 많아진다.

2008년도 서울 부동산 시장이 끝났다고 하는데 사실은 그렇지 않다. 2010년도 대전/부산은 불장이였다. 2009년도에 늦게 합류한 지방도 있다. 이후 2010년도부터 2014년도까지 전국의 저렴한 아파트들이 2배 올랐다.

2013년도부터 다시 경기도 외곽이 살아났고 2015년도부터 다시 서울이 상승했다.

1기 신도시 입주/2기 신도시 입주는 최고의 양질 공급이다. 3기 신도시가 들어온다면 가격이 내려갈 것이다.

 

 

거래량이 떨어져도 오르는 이유는?

유동성장은 내 돈을 불리고 싶은 마음이다. 이거는 자본주의 사회에서 당연하다.
유동성장에서는 거래량이 줄어들면 가격이 내려간다.

실수요장은 필수다. 매물이 없기 때문에 거래량이 떨어져도 오른다.

공급이 없다면 매물이 더 줄어들었다. 수요도 줄었지만, 공급이 더 줄었고 결국 매도자 우위 시장이 된다.

예를 들어 시세가 10억에 파려는 사람이 9명이 있는데 나 혼자 12억에 팔겠다고 하면 절대 팔리지 않는다. 하지만 시세가 10억인데 나 혼자 매물이 있다면 호가를 12~13억을 부를 수 있다.

현재 시장은 다주택자가 팔 수 있는 환경이 제한되다 보니까 호가를 낮게 부를 바에는 팔지 않는다. 당연히 매물이 줄어서 경쟁이 줄고 고가에 매수하게 된다.

의도가 선하면 결과가 안 좋고 의도가 악하면 결과가 좋다.
2013~2014년도 전세난이 터졌는데 그 이유는 2008년 이후로 2013~2014년도까지 매매가격이 하락하니까 아무도 집을 안 산다.

매매를 안 하니까 전세를 놓을 사람도 없고 분양이 안 되니까 공급이 안 한다. 집을 사는 투기꾼이 없으니까 전세 공급이 안 돼서 2013~2014년도 매매가격은 하락하고 전세가격이 상승했다. 당시에 부동산 규제를 풀고 다주택자를 양성했다. 이후 2015~2016년도 이후로 전세난민이 없어졌다.

집값에 있는 가격을 내리면 정부 입장에서는 양도세/취득세/건설경기 등 모든 지표가 하락한다. 결국 정부 입장에서는 좋을 게 없다.

결국 집값을 잡기 위해서는 수요와 공급인데 역사를 돌아다 보면

1. 1기 신도시 입주
2. IMF+2008년 서울 입주량
3. MB정권 정책(지방 이전으로 수요를 강제로 이동)

수요는 사람 마음대로 할 수가 없다. 하지만 공급은 정부가 할 수 있다.
한국은 아파트 공실률이 너무 높아지고 있고 이러면 더욱 공급이 줄어들고 있다.
공급을 늘려야 한다. 공급은 신축을 짓거나 구축 매물을 내놓아야 한다.
구축 매물을 내놓기 위해서는 다주택자가 구축 매물을 팔고 나갈 수 있어야 한다. 그렇기 때문에 양도세 완화가 필요하다.
신축을 짓기 위해 건설사가 미분양이 날 때까지 마음 놓고 공급할 수 있는 환경이 만들어져야 한다.

속도보다 방향이 중요하다? 이건 아니라고 생각한다.
하지만 비행기 이륙할 때 생각해보면 방향은 기본이고 어느 정도 속도가 있어야 이륙을 한다.

현재 대출 규제가 심해지고 있는데 전세 규제는 막지는 않을 것 같다.

2023년까지 오른다고 생각하면 보수적으로 투자할 때가 아니다.

전세는 사람이 들어갈 수 있는데 매매 대출이 안 나오면 지금 투자 방법은 전세를 끼고 사는 게 가장 현명하다.

천안아산/대구 같은 경우 공급이 많은데 이건 입주할 때 조정이 있을 수 있다. 근데 과거를 잊으면 안 된다.
한강 신도시 입주/남양주 별내, 다산/하남 미사/마곡/헬리오시티 등 입주할 때를 보면 된다.

 

수요보다 압도적으로 공급이 많을 때만 공급이 많다고 할 수 있다. 하지만 나중에 그 지역을 채울 수 있는 수요가 있다면 이 시간은 기회가 된다.

검단 신도시에 공급이 늘어나면 인천에서만 오는 게 아니고 주변 지역인 김포/시흥/안산 등에서 수요가 채워질 것이다. 그렇기 때문에 흔들린다면 기회가 될 수 있다.

서울은 분양받은 사람 중 80%, 수도권은 70% 정도가 실입주하고 있어서 전세 매물이 안 나온다. 

그 와중에 인근에 전세가 부족하다면 예전처럼 전세 때문에 하락하기는 어렵다. ex) 헬리오시티/강동구

신규 입주가 무서운 것은 인근에 있는 기존의 구축을 비우고 신축으로 간다는 것인데 이때 얼마나 빨리 채워지느냐의 차이다.

아파텔/생숙/빌라까지 현재 많이 오른 상황인데 하락장이 오면 팔리지 않는다. 이런 상품들은 수요가 가장 먼저 빠진다. 공급이 쉽기 때문이다.
이런 관점에서 보면 서울에는 아파텔/생숙/빌라 지을 땅이 없다.

 

 

최근 금리 상승과 집값의 상관관계는?

금리와 집값은 상관관계를 알 수가 없다. 금리는 부동산에만 연관이 있는 게 아니다. 금리 10%를 하면 부동산 가격이 하락하겠지만 한국경기가 망할 수도 있다.

전세시장은 부동산을 지탱하는 판이다. 전세시장이 올라오면 전체적인 부동산 판을 상승시킨다. 현재 시장은 많이 올랐지만, 많이 올랐다고 하락하는 건 말이 안 된다.

 

https://youtu.be/qpaYOeXO3tw