요소수 사태로 생각해보는 2022 대선 이후의 부동산 시장 전망

부동산에 대해 유튜브로 공부하면서 가장 냉혈한 시각으로 부동산 시장을 전망하시는 얼음공장 님의 영상을 보며 들은 내용을 정리하려고 한다. 

얼음공장님은 내가 생각하는 스탠스와 비슷하다. 월급으로 집을 살 수 없다고 하는데 애당초 월급으로 집을 사고 부자가 될 생각을 해서는 안된다. 

 

부자가 된 사람들은 사업자대출이나 개인 대출을 통해 빚을 지면서 자산을 삿고 그 결과가 자산 증식으로 이어졌다.

현재 시점에서 빚을 두려워 한다면 절대 부자가 될 수 없고 앞으로 자산의 양극화는 더욱 심해질 수밖에 없다.

 

그런 관점에서 이후 2022 대선 주자들의 부동산 정책에 따라 시장을 분석해보려고 한다.

2022 대선 주자 정책 요약

1. 이재명이 대통령이 당선될 경우

부동산 가격은 폭등할 수밖에 없다. 지난 5년 동안 왜 계속 부동산 시장이 상승했는지를 보면 알 수 있다.

 

재산을 뺏는다는 것은 결국 세금이 나오지를 않는다.

 

세금을 내지 않는 사람이 재산을 뺏자고 하는데 만약 그 재산을 뺏으면 세수에 문제가 생길 수밖에 없고 결국 복지는 멈출 수밖에 없다.

 

멈춘 복지를 다시 돌리기 위해서는 부자가 될 수 있는 뭔가를 만들어서 시중에 공급해 창의적인 성과를 낼 수 있는 사람이 부자였던 사람이 될 가능성이 훨씬 더 높을 수밖에 없다.

 

세금을 내지 않는 사람이 사회가 망가지면 국가에 더 많은 것을 요구하게 된다. cf) 베네수엘라

 

2. 윤석열이 대통령이 당선 될 경우

양도세 완화가 1주택자라고 했지만 다주택자에게 양도세 완화를 할 수도 있다.

 

하지만 본질적인 문제들이 많다.

 

과거에는 양도세를 완화한다고 하면 투기꾼들이 돈 벌고 나가게 만들어 준다고 하는 비판적인 말이 많았다. 하지만 요즘은 양도세를 완화한다고 하면 별 말이 없다.

 

그 이유는 시중에서도 양도세를 강화하면 매물이 나오지 않아서 가격이 올라간다는 것을 알기 때문이라고 생각한다. 정부는 양도세로 세금을 다 벌어가는데 욕은 다주택자가 들었던 시대였다.

 

요소수 공급 사태

예를 들어 최근 가격이 폭등했던 요소수 문제를 예를 들어서 설명해보자.

 

요소수 공급 문제는 어쩔수 없었다. 우리에게 수출을 해주는 국가에서 문제가 생긴 것이기 때문이다.

 

요소수 공급 문제가 터지면 가장 중요한 것은 절대적인 공급량을 늘리는 것이다. 시중에 필요한 절대적인 양을 확보해 유통될 양을 늘리고 외부의 공급을 땡겨오면 해결이 된다.

 

하지만 정부는 단속이나 사재기를 하면 강력한 처벌을 하는 등 규제를 우선해서 시행했다.
물론 이런일이 생기면 사람들은 사재기를 하기 때문에 이건 옳은 방법이다.

 

사람들이 요소수를 사재기 하는 본질적인 이유는 싸게 사서 비싸게 팔 수 있기 때문이다. 요소수 공급에 문제가 있기 때문에 가격이 올라갈 거 같고 그렇기 때문에 또 사재기를 한다. 과거 마스크 대란 사태와 비슷하다.

 

결국 요소수 공급 문제를 해결하기 위해서는 매점매석/사재기를 금지하고 강력 처벌해 국내에 있는 공급을 땡겨오고 외부에서 많은 공급량을 때려 넣으면 해결된다.

 

요소수 공급이 정상으로 돌아오면 사재기를 할 필요가 없다.

규제를 통해 매점매석/사재기를 처벌로 국내에 유통되는 요소수의 양을 늘리는 것 역시 좋은 결정이지만 더 우선시되어야 하는 것은 절대적인 공급이다.

공급을 할 게 아니면 규제를 해봤자 근본적인 문제는 해결되지 않는다.

요소수 공급 문제와 부동산 시장의 연관성

자, 이제 요소수 사태를 부동산 시장에 대입해보자.

현재 부동산 시장의 문제는 공급이 없다는 것이다. 하지만 사람들은 다주택자가 집을 사재기해서 그렇다고 말한다. 그렇기 때문에 정부는 다주택자를 처벌하고 종부세 강화 등으로 규제하고 있다.

5년 동안 규제를 강력하게 하고 처벌했는데 왜 아직도 해결이 안 될까?

결국 공급이 안돼서 그렇다. 공급을 미친 듯이 하면 아무도 사재기를 하지 않는다. 공급이 충분해서 가격이 떨어질 거 같은데 누가 사재기를 할까? 

내부적으로 공급을 풀기 위해서는 양도세를 완화하고, 풀려난 공급에 사람들이 수요를 소화시켜줘야 한다.

다주택자가 사재기를 하는 이유는 가격이 올라갈 것이라고 생각하기 때문이다. 거기에 전세를 공급하고 있는데 만약 규제만 하면서 공급을 안 하면 근본적인 해결이 안 된다.

 

주택 인허가를 하면 늦어도 4년 후에는 준공이다. 
무슨 말이냐면 주택 문제가 생겼을 때 공급 문제는 4년 후까지 해결을 못했으면 진짜 해결을 못한 건다.

인허가를 해서 건설사가 돈을 벌게 해 주면 4년 후에 아파트가 미친 듯이 들어온다.
하지면 2018년부터 본격적으로 인허가를 줄였고 3년 후부터 2021년부터 인허가가 줄었으니 공급이 없다.

 

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2021/10/31/YUD2GELKCBC3RCPNKJJPHIPQP4/?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz

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규제를 하더라도 공급이 충분히 되면 규제가 필요가 없어지고 5년째 규제가 계속되고 있다는 것은 부동산 가격은 안 잡힌다는 것이다.
그렇기 때문에 집이 있는 사람들은 긴장해야 한다.

 

결론

이재명이 당선된다면 세금 낼 돈 없거나 탈세/부동산 범죄를 저지르는 사람들이 조심해야 한다. 현 정권과 비슷하게 종부세/양도세 강화에 대한 스텐스를 유지할 가능성이 높다.

 

하지만 윤석열이 당선된다면 입지를 잘 골라서 올라간 거라고 착각하는 다주택자는 이런 거 제대로 소화하기 못하면 크게 흔들릴 수 있다. 단기적으로 다주택자에게 양도세를 완화해주면 일시적으로 시장에 풀리는 공급이 늘어날 것이기 때문이다.

 

하지만 둘 다 근본적인 문제 해결이 중요하다. 서울 주택 인허가 건수가 늘어야 적어도 3-4년 후에 서울 부동산 시장이 안정될 것이다.

 

참고 : 얼음공장 유투브 - 양도세를 완화하면 어떻게 될까