내년 집값 '이렇게' 됩니다, 지금이라도 놓치지 마세요 (feat. 김작가, 얼음공장)

Q. 부자들은 주로 무슨 이야기를 해주나?

다들 목표가 뭐냐고 물어보면 건물주라고 말한다. 하지만 망하는 건물주도 엄청 많다. 

우리가 되고 싶은 건물주는 어정쩡한 건물주가 되는게 아니다.

 

건물주가 되고 싶은 사람에게 어떤 건물을 가지고 싶은지 물어보면 명확히 목표를 정한 사람이 없다.
입으로만 건물주가 되고 싶다고 하는 것이 아니고, 정확히 어떤 건물을 가지고 싶은지 목표의식이 명확해야 한다.

 

Q. 실제 부동산 성공사례

1. 입주물량이 쏟아지는 지역에 아파트를 경매로 산 경우
2. 남들이 서울을 찾을 때 인천이나 지방광역시를 사는 경우

결국 남들과 똑같이 해서는 돈을 벌 수 없다.

공급은 정부에서 발표하지만 수요는 맞출수가 없다. 그렇기 때문에 어느정도 운도 필요하다.

과거에 시흥시에 신도시가 굉장히 많아 인근 구축 광명하안이 전세/매매 1~2억원대 매물이 널려있었다. 
하지만 근처에 가디/구디/독산 등 일자리가 있어서 수요가 채워질 것이라고 판단했다.
경매로 낙찰 받아서 무피로 세팅했고 현재는 3배 이상의 수익을 내고 있다.

 

Q. 최근 서울/경기 부동산 시장 분위기는?

한국부동산원/KB부동산/국토부 실거래가 순으로 신뢰도가 높다.

부동산은 사용가치(전세)와 소유가치(매매)가 있다.
사용가치가 없으면 아파트는 그냥 시멘트 덩어리이다. 

현재 부동산이 하락하고 있지 않다.

다만, 세종시는 이미 오버슈팅이 나왔기 때문에 최고가 대비 2-3억 하락된 매물이 거래되고 있다.
세종은 소유가치(매매가)가 상승했지만 사용가치(전세가)는 올라가지 못했다. 

인구 유입속도보다 아파트 공급속도가 훨씬 빨랐고 결국 이용가치(전세가)가 따라가지 못했다.

과거 평택/동탄 같은 경우와 비슷했다. 일자리가 있고 인구도 유입되었지만 공급양이 엄청났고 그 매물을 소화하는데 오랜 시간이 걸렸다.

평택시는 2016년 이후 엄청난 공급물량으로 인구수는 꾸준히 증가했지만 매매지수는 한동한 바닥을 기었다

세종은 그보다 큰 문제는 전국의 유동성을 빨아들였다. 

이용가치는 그대로인데 공급은 계속 되니까 이용가치의 희소성이 떨어진다. 

그런데도 불구하고 유동성의 힘으로 주간 3% 이상씩 상승했었다. 이건 실수요장이 아니다.(그냥 미친장이다)
cf) 실수요장에서 3% 상승이 나오려면 매물이 눌린 상태에서 수요가 폭발해야 한다.

 

전세가 5억, 매매가 20억이면 누구나 전세로 사려고 한다.

나중에 매매가가 17억 내외까지 하락하고, 시간이 지나서 매매가 하락이 멈추고 공급이 멈춘 상태에서 인구 유입이 되면 다시 전세가격이 오르고 전세가율 60%까지오면 투자자(거주자)들은 매매를 고민하게 된다.

입주가 있으면 전세가가 먼저 흔들린다.

 

Q. 부동산이 왜이리 올랐는가?

수급의 불균형이다.
부동산은 일정이상의 수요가 고정되어 있고 쏠림현상이 있다.
공급이 부족해지면 수요가 눌려있다가 폭팔하게 된다.(패닉바잉)

 

Q. 2022년도는 어떻게 될까?

오를 것이다.
수요/공급/가격을 나눠서 보는게 좋다.
많이 올랐는데 더 오른다는 것은 가격만 본 것이다.
마포래미안프루지오가 20억인데 이게 현재 20억인게 중요한게 아니고 내년에 22억에 거래가 될 수 있다는 것이 중요하다.
가격은 결과인데 결국 내년 서울의 공급은 역대급으로 공급부족을 겪을 것이다.
여태 서울 공급부족때 이를 지탱해줬던건 서울의 전세가였다. 전세시장이 매매를 버텨줬었다. 근데 지금 서울에 전세도 부족하다.
현재 시장은 월세가 버티고 있는 건데 추후 원리금균등상환이 월세보다 훨씬 쌀 때까지는 버티는데 전세시장이 건들면 매매시장에 영향을 끼친다.(2020.7 사례)
경기도 입주물량은 2021년 최고를 찍고 하락한다.
인천은 검단이 있지만 인천의 특성상 서울의 수요를 받아내기는 부족하다.
서울의 수요는 줄지 않았는데 공급은 줄었다.

결국 2022년은 수요와 공급 균형이 깨졌네? 근데 가격이 많이 올랐으니 사줄 사람이 없지 않을까? 라고 생각하는 방식이 맞다.

보통 아파트의 R&R은 10~15% 내외이고 그렇다면 신고가율은 10~15%가 나오는 게 맞다. 하지만 현재 서울의 신고가율은 40%~50%이다. 이건 미친 시장이다.

지금 대출규제가 심하지만 아무리 눌려도 부동산 수요는 고정되어 있다.
수요가 없어지는게 아니고 뒤로 밀린거고 나중에 몰리면 폭발하게 된다.
다주택자는 서울에 집을 못사는데 실수요자는 내년 공급은 없고 내년에 수요가 나올 수밖에 없다.
호가는 내려가는데 한계가 있고 저가 공급은 없고 신축 공급도 없고 전월세 시장도 못버티고 경기도도 못버티다가 수요가 폭발하면 내년 시장은 오를 수밖에 없다.

 

Q. 언제까지 오르고 언제쯤 하락할까?

인허가라는 지표가 있다. 3년 내외로 집이 지어져서 사람들이 입주를 한다.
결국 지금부터 3-4년 후는 예측할 수 없다는 것이다.
정부에서 분상제 폐지하고 인허가 해주면 건설사는 빠르게 집을 완공할 것이다. 그러면 3~4년후에는 공급이 많아질 것이다.

과거 MB정권때 사람들이 전세로 버텼다. 전세대출 풀어주고 전세매물도 많았고 보금자리 사전청약으로 다 몰려갔다.

근데 지금은 사전청약을 넣으면서 무주택자로 버티려면 전세시장을 냅둬야 하는데 버틸 방법이 없다.

 

2023년까지 공급이 없기 때문에 오를수밖에 없다.
2017~2019년도 서울에 공급이 있었는데 계속 올랐다. 이유는 양도세 강화와 투기지역 확대로 구축매물이 나올 수가 없었다. 수요는 고정되어 있는데 그 수요를 신축이 다 받아야만 했기 때문이다.

지금은 신축에 몰릴지 몰라도 구축이 추후 오를수밖에 없다고 판단했다.
구축의 매물이 나오게 된다면 아주 좋은 공급이 된다고 생각한다.

집값을 잡으려면 다주택다 양도세 완화를 해야하는데 한시적/부분적 완화는 안된다. 이는 수요의 병목현상을 이끌어낼 수밖에 없다.
만약 지금부터 6개월동안 다주택자 양도세 중과면제를 하게되면 시장은 조정이 오고 매물이 늘어날 수밖에 없다.(현재는 종부세랑 양도세 때문에 팔지 못하고 있다.)
하지만 6개월이 지나면 다시 공급이 없어지는 것과 같기 때문에 그 6개월 동안 수요가 몰릴 수밖에 없다. 
그래서 다주택자를 주택시장 공급자라고 인정하고 팔라고 하면 알아서 다주택자끼리 망하게 된다.

https://youtu.be/ViwzEb8A8aI