자주맘님 법인투자 강의 요약(22.02.06)

0. 법인투자 최종 목표_ 건물주 되기

-건물주? 꼬마빌딩은? 
보통 5층 이하 건물, 대지 50평이상, 주택이 없이 모두 근생으로 되어 있는 통건물.
현재 서울지역 꼬마빌딩 초반 진입 가격은 약 30억 내외.

-꼬마빌딩 목적? 
임대료X (서울 5층 근생건물을 보면 수익률은 고작 1~2%)
매매차익 O (최근 급등하는 지가 상승으로 일년에 2배씩 매매가 올라) 

대출 이율이 4~5% 감안하면 수익률 1~2% 건물을 매수시 역으로 이자를 감당해야 건물주가 될 수 있다

-유리한점? 
빌딩,비주택 부동산 “대출규제와 중과세금으로 부터 자유롭다”

-어떻게 사냐? 레버리지! 
빌딩의 대출 한도 : 빌딩 용도, 물건 감평금액에 따라 다름 
(단, 최근 급등한 건물 호가로 인해 감정평가금액과 갭이 벌어져 시장에는 현재 대출한도가 낮은 매물들이 많다)
 
-어느정도 레버리지? 
감정평가기준 보통 50~60% 대출 가능 
최대 80~90% 가능 
ㄴ 이는 추가로 담보를 제공하는 경우, (대표이사 개인 보유 부동산) 공동담보 물건의 한도에 따라서 
ㄴ대신 법인으로 매수시 법인대표의 정기적인 소득 또는 법인의 정기적인 매출액 증빙이 필요

 

1. 법인투자

1.법인투자, 왜 하나? 
이익을 내고 꾸준히 자산을 키우기 위해서
단, 실거주 주택 갈아타기 위한 자금 마련이면 비추 
ㄴ 법인투자 수익금 개인으로 옮기기 어려워(‘횡령’)
ㄴ 개인 부동산 투자는 내가 살고 싶은 상급지 아팟 갈아타기 목표로

Ex)자주맘님 건물주 되기 위해, 건물 매수를 위한 자본금 키우기 위해 법인 투자를 작년에 시작
(자세한 내용 : https://youtu.be/ZLPcY0-SVEU ) 

2.법인설립 위한 필요 절차: 
https://m.blog.naver.com/soonsym2/222489565612
최소 3~5일 소요 / 대행 시 7~10일 소요 


3.법인 설립 과정에서 가장 중요한것 “정관” 
-정관: 법인 설립 목적  

자주맘 법인의 정관 법인 설립 목적

매출 낼 수 있는 다양한 방법을 상상해서 적자 
왜? 정관 등록되지 않은 사업으로 매출발생 시 정관 수정해야 함 
=> 등기 수정 수수료! 내돈 ! 
Ex) 부동산 매매 임대는 기본! 건축 인테리어 ~ 전자상거래 (스마트스토어) 전자책과 같은 출판업까지

4.법인 설립 이후 가장 중요한건 “매출, 매출, 매출!” 
매달 현금 흐름 만들수 있는 상가, 지산, 오피스텔 투자OK 
장기적으로 양도차액이 기대되는 갭투자OK 
단기 매출을 위해서 지금 핫한 지역도 매수OK 
장기 매출을 위해서 향후 핫할 지역도 매수OK 

Ex) 자주맘님 작년 5월 법인을 설립, 지금까지 분양권, 아파트, 오피스텔, 상가, 재개발 다양하게 14건 매물을 매수
약 9개월 동안 그 중 7건을 매도 +전자책 판매 +유료상담까지 법인 매출을 최대한 올렸음.

 

2. 법인투자 장점

1.법인투자는 세법이 단순하여 매도 매수가 빠르게 결정 
-공시가 1억 이하 모든 주택 취득세율 12.4% 동일 
-양도세 역시 보유기간/다른 주택 보유수 상관 없이 동일 세율 
(단, 주택의 경우 매도 시 법인세 + 20% 중과 세율 적용) 
매수시부터 기존 보유 주택을 고려하여 취득세 보유세 양도세를 계산하고 결정해야 하는 개인투자와는 달리 법인은 매수 매도 결정을 빠르게 가능

2.법인은 단기 투자 가능 
-개인으로 부동산 투자 시 최소 2년 보유해야 일반과세 받을수 있음 
-법인은 보유기간과 상관없이 똑같은 세율이 적용 => 투자금을 빠르게 회수 가능 & 최소 2년을 투자해야 하는 개인투자보다 빠르게 시장 변화에 대응 가능.

3.법인은경비처리 되는 항목 많음 
-개인 (제한적): 부동산 수수료 취득세 일부 보일러 샷시 교체 비용 정도가 전부 
-법인 (포괄적): 담보 대출 이자까지 모두 경비 처리 , 추가적으로 법인 운영시 사용된 경비도 모두 경비처리 가능 

 

3. 법인투자 단점

1.주택매수시 대출금지 
-단, 비주택 매수 or 대출 어짜피 안되는 전세가율 높은 갭투자 하면 OK 

2.수익금 자유롭게 개인명의로 가져올 수 없음 
-법인으로 이득 낸 수익금다시 투자하는데 사용하면 OK 
=> 건물주 목표로 꾸준히 법인 투자 추천하는이유 

 

4. 부동산 투자 법인 운영 팁

1.세금폭탄 될 수 있는 법인 종부세 조심 
-법인 종부세 공제 금액이 0원. 
무심코 담은 저가주택 10채로 종부세 폭탄을 맞을 수 있다…
-덩치가 큰 똘똘이 주택은 비추. 
똘똘아팟은 장특공제로 세금혜택 큰 ‘개인명의’ 추천 
-법인 투자는 매도/매수 쉬운 매매가 가벼운 주택 추천 

2.법인 투자 시 ‘무조건 많이 사야 함’ 
-법인 투자 시 ‘같은 투자금으로 누가 많이 사냐’ 승부. 
-플피 투자로 갯수 늘리면 주택 보유세 내면서도 투자 가능. 
매년 꾸준히 매출 발생시켜야 해서 많이사고/팔아서 법인 매출 & 자산 규모 키워야 
(VS. 개인 명의 투자 시 내 예산 쪼개면 안됨. 내 예산에서 가장 좋은 입지 물건, 대출 포함해서 영끌로 매수 필요)

3.투자금 최소화 해야 함
-법인투자 장점은 단기매도/장기보유 매도 세금이 동일 
=> 단기차액 볼 물건 골라 투자해야 => 투자금을 최소화 해야 함 
플피 셋팅 or 전세가율 높여 투자금최소화 셋팅 

4.경비 많이 사용해라
-법인 투자의 꽃은 ‘경비처리’
-법인은 양도소득세가 아닌 ‘법인세’ 
-양도차액은 법인매출. 양도차액 - 경비 = 법인세 
-양도차액도 중요하나 “경비처리 많이 할 수록 법인세 줄일 수 있다” 
-법인세 : 
1년 매출액 ~2억 까지 10%
2억 ~200억 까지 20% 단일세율
(물론 주택을 매매하여 얻은 매출액에는 추가 20% 중과세율이 붙음)

-경비처리 한도 없는것 “인건비” 
인건비 적극 활용, 특히 자녀가 18세 이상이면 자녀를 직원으로 고용! 
(부모님이 지역건강보험료를 내고 계시면 최저 임금비로 훨씬 저렴한 직장건강보험료를 유지 할수 있다) 

**법인 투자는 개인 투자와 크게 다르지 않다 “좋은 물건 고르고 좋은 가격에 사서 더 좋은 가격에 매도”