[월급쟁이 재테크] 4장. 월급쟁이가 알아야 할 부동산의 모든 것

집값, 앞으로 오를까, 내릴까?

집값 하락의 대표적 근거 세 가지

저출산과 고령화로 인한 인구 감소

집을 사기보다 그 돈으로 차라리 욜로 라이프를 즐기려는 소유 의식 약화

혼밥, 혼술 등의 1인 가구 증가

집값 상승의 대표적 근거 세 가지

저금리 상황에 따른 부동산 매입 부답 감소로 인한 투자/투기 수요 증가

사두면 언젠가는 오른다는 전통적 투기 심리

 

청약저축, 묻지도 따지지도 말고 가입하자

예치금 변경을 통해서 즉시 청약 가능 전용 면적을 바꿀 수 있다.

1년만 청약통장을 유지해도 청약 1순위 조건에 해당될 수 있다.

연 1.0~1.8%의 이자와 소득공제 최대 96만원까지 받을 수 있다.

청년 우대형 청약 저축

만 19세 이상부터 만 34세 이하의 청년을 위한 청약통장 업그레이드 상품

직전 년도 신고 소득이 있는 자로 연소득 3천만원 이하

기존 청약저축 이자에 일괄적으로 1.5%의 이자가 가산된다.

가입기간 2년 이상 시 이자 소득의 500만원까지 비과세를 적용받는다.

 

불리해도 안 할 수 없는 게임, 청약가점제

웬만한 지역에서는 청약저축 가입자여야 투기과열지구, 청약과열지역 등에 청약을 넣어볼 수 있다.

청약가점제 최고점을 받으려면 만 30세 이상 무주택기간, 부양가족 수, 청약저축 가입 기간 등이 중요하다.

젊은 사람에게 불리하지만 안할 수는 없기 때문에 빨리 가입하는 것이 좋다.

신혼부부라면 자녀우무 상관없이 혼인 기간 7년 이내라면 신혼부부 아파트 당첨 기회가 더 많아진다.

 

내집마련 사전 연습은 전셋집으로

계약 전, 미리 수리해야 할 곳은 없는지 확인하는 것이 중요하다.

실거주 전세집이라면 직장과 가까운 곳을 고르는 것이 가장 좋다.

큰돈이 오가는 전세일 경우에는 반드시 중개업소를 이용하는 것이 좋다.

잔금 지급까지 완료했다면 계약서를 들고 주민센터에 가서 전입신고를 해야한다.(집이 경매로 넘어가면 확정일자가 빠른 사람부터 먼저 전세금을 돌려받는다.)

월세는 보증금이 2년치 월세 이하인 경우, 준전세는 보증금이 전세금의 60% 이상, 반전세는 보증금이 월세와 준전세의 중간정도인 경우를 말한다.

 

전셋집 계약할 때 꼭 알아야 할 것들

계약 전 준비물 : 등기사항전부증명서, 계약자와 집주인 일치여부, 집주인 대출 여부, 전입신고 가능 여부

월세의 12%를 나라에서 세액공제를 통해 환급해준다. 국세청 홈페이지에 등록

 

전세금, 안전하게 지키고 제대로 돌려받자

전세금을 안전하게 지키는 두 가지 방법

전입신고 확정일자를 받아 집이 경매로 넘어간다 해도 일정 금액을 보호받을 수 있다.

전세보증금보증보험에 가입하면 수도권의 경우 7억원까지 보장이 된다.(주택도시보증공사 전세보증금 반환보증)

전세금 제대로 돌려받는 두 가지 장치

이사시 최소 한 달 전에는 집주인에게 통보해야 한다.

임대차등기명령제도 활용으로 집주인에게 전세금 반환을 요구할 수 있다.

 

부동산 중개수수료, 셀프 계산해보자

법으로 정해진 중개수수료율이 최대 수수료이기 때문에 중개업소에서는 이보다 높게 요구할 수 없다.

이는 파는사람/사는사람 각각에 해당하는 금액이므로 집주인과 세입자 각각 지불해야 하는 금액이다.

전세 계약의 경우 임대차 등 부분에서 수수료를 확인해 지불하면 된다.

월세 계약의 경우 보증금 + 100개월치 월세 를 더해서 값을 계산한다.

ex) 1000/50인 경우 1000+50_100 = 6000이 총 거래금액이 되어 최대 6000_0.4=24만원 계산이 나온다.

공인중개사 사무소에는 반드시 중개수수료 요율표를 잘 보이는 곳에 붙여야 한다.

중개수수료는 계약 당시가 아닌 잔금일에 고지되기 때문에 '중개대상물 확인설명서'에 숨어있는 중개수수료를 확인하자.

계약유형별 진상 집주인 대처법

선보고 후조치 >> 원칙에 따라 문제가 발생하면 집주인에게 연락을 먼저 하자.

수도, 보일러, 전기시설 수리비 등은 청구 가능하며 방범창, 이중창, 리모델링 등은 집주인과 협의가 필요하다.

월세공제를 해주지 않는 경우 월세계약서로 5년 이내 국세청 홈페이지에 경정청구를 통해 신고가능하다.

반전세의 도배, 장판 비용은 월세 기준을 따라 집주인이 해줘야 한다.

 

부동산 대출 완벽 정리 : 전세편

버팀목 전세자금 대출(By 주택도시기금)

연소득 5천만원 이하인 가정을 대상으로 최하 연 2.3%, 1억 2천만원까지 대출 가능

시중은행의 전세자금 대출상품

대출받는 사람의 신용, 대출 조건에 따라 달라지며 약 3.7% 부터 존재한다.

신혼희망타운

신혼부부의 경우 주택가격의 30%만 부담하고 나머지 금액은 1.3의 고정금리로 대출받을 수 있다.

무주택자이면서 혼인기간이 7년 이내인 경우

6세 이하 자녀가 있으며 청약통장이 존재하는 경우

3인가구 기준 월 650만원 이하인 경우

 

부동산 대출 완벽 정리 : 매매편

내집마련 디딤돌 대출

부부합산 연소득 6천만원 이하인 경우 최대 2.4억원까지 10~30년 대출해주는 상품

다자녀 가구의 경우 0.5%, 생애 최초 주택 구입자, 신혼가구의 경우 0.2% 추가 금리인하 적용되며 청약저축 가입기간에 따라 0.1~2% 추가인하가 가능

 

시중은행의 주택담보 대출

상환능력을 중요시한다.

거치기간이 최대 1년이라 올해 대출을 받으면 내년부터 이자와 함께 원금도 갚아야한다.

스트레스 금리를 따진다.

분할상환방식에 따른 종류

원금 균등 분할 상환방식 : 매달 원금을 균등하게 상환하고 그에 따른 이자가 점점 줄어드는 방식

원리금 균등 분할상환 방식 : 매달 원금과 이자를 균등하게 상환하는 방식

만기일시상환 방식 : 대출기간 동안 이자만 상환하고 원금은 만기일에 일시상환하는 방식

	장점	단점	선택
원금 균등 분할	시간이 지날수록 원금과 이자가 함께 줄어 부담이 줄어듬	매월 은행에 내야할 돈이 헷갈리고, 첫달에 부담하는 상환금이 큼	지금은 잘 벌지만 10~20년 후에 소득이 줄어들 것 같다면 선택
원리금 균등 분할	상환할 원금과 이자가 일정해서 계획을 세우기 좋음	이자를 원금 균등 분할보다 더 부담하게 됨	비교적 소득이 안정적인 직장인에게 적합
만기일시상환	원금은 잊고 이자만 내니 비교적 부담이 적음	집값이 오르지 않거나 하락하는 경우 집을 팔아도 원금을 못갚고 이자만 내야함	집을 살 때 계속 집값이 오를 자신감이 있을 때 선택

월 상환액 고정 상품 : 고정금리와 변동금리의 믹스대출로 앞으로 금리가 미리 오를 것을 반영해서 변동금리에서 추가 금리가 붙는다.

금리상한형 주택담보대출 : 금리 인상폭을 제한하는 방식으로 금리가 급등해도 상한선까지만 적용된 금리를 받을 수 있다.

 

나라님 은혜, 공공주택

영구임대주택

사회보호 계층의 주거안정을 목적으로 건설된 공공건설 임대주택

기초생활수급자, 국가유공자, 한부모가족, 신혼부부 등이 우선 공급 대상

국민임대주택

무주택 저소득층(1~4분위)의 주거 안정을 위한 주택

소득이 전년도 도시근로자 가구당 월 평균 소득의 70% 이하여야 한다.

장기전세주택(시프트)

서울시와 SH가 협력해 공급하는 주택으로 SH 홈페이지에서 신청 가능한 20년 장기 전세 주택

공공임대주택

분양임대주택 : 일정기간(5/10년)이 지나는 시점에 주변 시세보다 낮은 가격으로 매입(분양)할 수 있게 해주는 제도

장기임대주택 : 주변 시세의 50~80% 정도의 임대료를 계속 내면서 최대 50년까지 거주할 수 있는 주택

행복주택

신혼부부, 사회초년생, 대학생 등 사회활동이 왕성한 계층에게 임대해주려는 목적으로 만들어진 주택

기본 6년 거주기간을 가진다

뉴스테이

만 19세 이상의 대한민국 국민이면 누구나 입주 자격이 주어지는 기업형 임대주택

최소 8년 임대가 가능하고 매년 임대료 상승률이 5% 이하로 제한됨

신혼희망타운

신혼부부의 경우 주택가격의 30%만 부담하고 나머지 금액은 1.3의 고정금리로 대출받을 수 있는 상품

 

아파트에 당첨되었다면 그 이후에 해야할 일들

계약금은 당첨자 발표 후 2~3주 안에 바로 납부해야 한다.

중도금은 4~5개월마다 중간중간 들어가는 목돈으로 자금 여유가 없다면 2년 정도는 월급을 중도금에 내야 한다.

잔금은 계약금과 마찬가지로 목돈을 일시에 넣어야 한다.

 

중도금과 잔금 마련을 위한 투자는?

- 위험한 투자는 피해 리스크가 큰 곳에 투자하고 싶은 유혹을 이겨내야 한다.

- 부동산을 처분해서 중도금을 마련할 때 미리 인근 부동산 중개업소에 물건을 내놓아서 손해보지 않도록 하자

- 중도금 무이자 대출은 분양 금액의 10%만 계약금으로 내면 나머지 중도금은 전액 무이자로 건설회사가 부담하는 경우도 있다.

- 하지만 건설회사에서 무이자 대출을 감안해 분양가에 이자 금액을 포함시키는 경우가 많기 때문에 주의해야 한다.

 

고위험, 고수익! 경매를 알아보자

부동산에서 경매는 채권자가 채무자에게 돈을 돌려받지 못할 때 공권력으로 부채를 돌려받도록 해주는 제도

 

경매가 인기 있는 세 가지 이유

- 물건이 한 번씩 유찰될 때마다 최소 감정가액에서 20%씩 떨어진 가격에서 경매가 시작되기 때문에 저렴하다.

- 권리 관계를 국가가 나서서 권리 관계를 정리해준다. 하지만 몇 가지 권리 관계는 '권리 분석'이 필요하다.

- 부동산 거래 사고가 발생하지 않는다.

경매로 눈물 빼는 세 가지 경우

- 시세보다 높은 가격에 살 수도 있다.

- 경매에 참여하기 위해서 부동산 감정가액의 10%를 법원에 입찰금으로 내야 하는데, 낙찰을 받았는데 중대한 결함이나 문제가 있다면 입찰금을 포기해야 한다.

- 권리 관계가 복잡한 경우가 있어 문서에 적히지 않은 권리 관계에도 주의해야 한다.

경매 참고 사이트

- 스피드옥션

- 태인경매정보

- 지지옥션

- 대법원 법원경매정보

 

경매 4단계 완전 정복

1단계, 대법원 법원경매정보 방문하기

나라에서 실시간으로 업데이트 해주는 경매 정보를 확인하자

 

2단계, 물건의 기본 정보 확인하기

경매물건 -> 물건상세검색을 통해 물건을 찾자

감정평가액 : 감정평가사들이 정해놓은 해당 부동산의 최저 매각가격이자 경매 시작금액

최저 매각가격 : 경매에서 유찰된 경우 감정평가액보다 적게 평가액이 잡힌다.

 

3단계, 경매의 꽃, 권리분석하기

매각물건명세서를 통해 소멸되거나 인수되는 권리를 판단할 수 있다.

가장 안심할 수 있는 방법은 자가 거주하다가 은행 빚을 갚지 못해 경매로 나온 아파트를 고르자.

 

4단계, 법원경매 입찰하기

경매 법원 도착 -> 입찰 게시판 확인 -> 사건 기록 열람 -> 입찰 서류 작성 -> 입찰함에 입찰 봉투 투입 -> 입찰 마감 -> 개찰 및 최고가 매수자 결정 -> 입찰 종결 -> 낙찰/비낙찰

나한테 예뻐 보이는 물건은 남한테도 예뻐 보인다.

다른 사람들의 소문에 휩쓸려 심리적 압박감에 값을 높이 써내지는 말자.

 

내집마련! 포기할 것인가, 노력할 것인가?

내집 마련을 위해서는 부동산용 종잣돈이 필요하다.

주택청약종합저축과 적립식 펀드로 자금을 마련하자.

아파트를 구매하려면 적어도 전체 금액의 50% 이상은 기본으로 준비되어 있어야 한다.

종잣돈이 모였다면 주말에 모델하우스도 가보고, 분앙 공고를 확인해보자.

은행대출이 필요하다면 이율이 가장 낮은 곳을 미리 검색하고, 은행별로 대출 조건 등을 미리 확인하고 협의하자.

주말마다 부동산 투어를 하면서 가격이 오를만한 물건을 보는 눈을 기르자.

 

집값 올라가는 아파트 선별법

- 아파트 가격은 본래 가치에 집값 상승 기대치가 더해져 있으며 집값의 70% 선에서 전셋값이 정해진다.

- 교통이 좋아지면 당연히 집값이 오를 수 밖에 없다.

- 재건축, 재개발과 같이 집을 새로 짓는 공사 현장이 많다면 그린라이트다. 새 아파트의 집값이 높게 측정되고 기존 아파트들이 다시 비싸지는 싸이클이 반복되기 때문이다.

- 입주 2~3년 차 아파트는 비과세 요건을 채운 판매 물건이 많아지는데 이때만 지나면 집값이 다시 오른다.

 

부동산투자 겉핥기

재건축투자

30년 이상 된 노후 아파트를 몽땅 허물고 새롭게 그 위에 아파트를 짓는 과정

앞으로 아파트가 재건축되어 값이 비싸질 것 같거나 재건축 예정인데 완공되면 더 오를 것 같을 때 사는 것이다.

강남 은마아파트와 잠실 주공5단지는 부동산 선행지표라고 생각하자

 

갭투자

전세가와 매매가의 차이만 부담하여 투자하는 방식으로 전세를 안고 집을 사는 투자 방법

매매가격이 오른다면 시세차익을 누릴 수 있지만 전세가격 밑으로 매매가격이 하락하는 깡통전세가 되면 손해가 막심하다.

빌라투자(재개발 투자)

빌라와 연립 등 소형 주택들이 밀집한 노후 주거 지역을 허물고 아파트를 새로 짓는 것

앞으로 이 동네에 아파트 타운이 들어올 것 같거나 재개발 사업이 완료되면 값이 오를 것 같을 때 투자

세부적으로 분양 자격이 있어 누구는 아파트를 배정받을 수 있고, 누구는 받을 수 없는 경우가 생기기도 한다.

 

오피스텔투자

오피스텔은 입지가 좋아서 값이 오르거나 교통 호재 때문에 시세가 상승하는 일은 없다.

단지 월세를 잘 받는 것으로 만족하는 투자

 

상가투자

입지와 상권에 따라 임대료를 올리고 월세 상승분만큼 매매 가격이 올라갈 수 있는 투자

일반적으로 수익률이 안정적이거나 나중에 가격이 오르거나 둘 중 하나를 선택한다.

 

토지투자

맹지 : 해당 토지에 도로가 접하지 않는 경우를 말하며 나중에 도로가 놓이는 경우는 거의 없다.

기획부동산 : 맹지를 싸게 사서 순진한 사람들에게 파는 업체

토지투자는 완전 복불복 게임인데 이길 확률이 거의 없는 게임이다.